인천민사변호사 · 임대차·전세보증금
인천 깡통전세 변호사
집값보다 큰 빚에 대비해 보증금을 지킵니다. 법무법인 정서 인천사무소는 인천지방법원 앞 학익동에 있어 재판 기일과 기록 열람을 가까이에서 챙깁니다.
핵심 답변
우리 집이 깡통전세인 것 같아요.
등기부의 선순위 근저당과 시세를 비교해 경매 시 회수 가능액을 계산합니다. 보증보험 가입 여부를 확인하고, 계약 종료 전에 대응 순서를 정하세요.
인천에서 깡통전세 사건을 맡는 법원
- 민사 재판
- 인천지방법원 (인천 미추홀구 소성로163번길 17, 학익동)
- 소액사건
- 청구 금액 3,000만원 이하는 소액 단독재판부가 맡고, 강화군 주민은 인천지방법원 강화군법원도 이용할 수 있습니다.
- 가압류·강제집행
- 인천지방법원 신청과, 집행관사무소, 경매계
민사소송은 피고 주소지 법원이 기본이지만, 돈을 달라는 소송은 원고 주소지 법원에도, 부동산 사건은 부동산이 있는 곳 법원에도, 사고로 인한 손해배상은 사고가 난 곳 법원에도 낼 수 있습니다.
인천지방법원 북부지원(검단) 설치가 추진되고 있어, 문을 열면 서구·계양구·강화군 등 일부 지역의 관할이 바뀔 수 있습니다.
인천 깡통전세, 무엇부터 확인해야 할까요
깡통전세는 매매가격이 대출과 보증금을 합친 금액보다 낮아져 경매로 넘어가면 보증금을 다 돌려받지 못하는 집을 말합니다. 계약 기간 중이라도 선순위 권리와 집값을 확인해 위험이 크면 계약 종료 시점에 맞춰 보증보험 청구, 임차권등기, 경매 배당 전략을 미리 준비합니다.
| 관련 법조문 | 내용 |
|---|---|
| 주택임대차보호법 제3조의2 제2항 | 대항요건과 확정일자를 갖추면 경매·공매 시 후순위 권리자보다 우선변제 |
| 주택임대차보호법 제8조 | 소액임차인은 보증금 중 일정액을 다른 담보권자보다 먼저 변제 |
| 민사집행법 제145조 | 배당 순위에 따른 배당 |
깡통전세 청구 요건·소멸시효·기간·필요 서류
| 구분 | 내용 |
|---|---|
| 청구 요건 | 선순위 채권과 보증금 합계가 시세를 넘는 상황 |
| 소멸시효·기간 | 보증금반환채권은 계약 종료일부터 10년(임차인이 계속 거주하면 진행 안 되는 경우 있음) |
| 필요 서류 | 등기부, 시세 자료, 계약서, 확정일자, 보증보험 가입 여부 |
깡통전세 사건의 주요 쟁점
배당 예상
선순위 근저당과 세금 체납을 반영해 회수 가능액을 계산합니다.
보증보험
가입했다면 가장 확실한 회수 수단입니다.
직접 낙찰
회수가 어렵다면 보증금으로 직접 낙찰받는 방법도 검토합니다.
진행 순서
상담
계약서, 대화 기록, 송금 내역을 보고 청구할 수 있는 권리와 금액, 소멸시효를 먼저 확인합니다.
내용증명·증거 정리
상대에게 내용증명으로 지급을 요구하고, 소송에서 쓸 증거를 시간순으로 묶어 둡니다.
소 제기·가압류
상대 재산이 빠져나가지 않도록 가압류·가처분을 먼저 걸고, 소장이나 지급명령을 법원에 냅니다.
변론·조정
준비서면과 증거로 주장을 다투고, 법원 조정이나 화해권고로 판결 전에 끝내는 길도 함께 검토합니다.
판결·강제집행
판결이 나와도 상대가 갚지 않으면 재산명시, 압류·추심, 경매로 실제 돈을 받아냅니다.
인천 깡통전세 자주 묻는 질문
계약 중인데 미리 할 수 있는 게 있나요?
보증보험 가입 가능 여부를 확인하고, 종료 통지를 기간 안에 남기는 것이 우선입니다.
계약이 끝나기 전에 미리 준비할 것이 있나요?
계약 만료 6개월 전부터 2개월 전 사이에 갱신하지 않겠다는 뜻을 문자나 내용증명으로 남겨 두세요. 그 기간에 아무 말이 없으면 같은 조건으로 묵시적으로 갱신되어 보증금 반환 시점이 늦어질 수 있습니다.
인천에 사는데 상대방이 다른 지역에 살면 어디에 소송을 내나요?
돈을 받을 사건이라면 돈을 받을 사람의 주소지에서 갚는 것이 원칙이라 인천지방법원에 낼 수 있는 경우가 많습니다. 다만 상대가 관할을 다투거나 사건 성격상 다른 법원이 맡아야 하면 옮겨질 수 있어, 소장을 내기 전에 관할부터 정리합니다.
담당 변호사
서고은 변호사
대한변호사협회 제34회 우수변호사상 수상
SBS 「모닝와이드」 출연 · 신종 사기 수법 해설
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