인천민사변호사 · 임대차·전세보증금
인천 임대인 변경 보증금 변호사
집주인이 바뀌었을 때 누구에게 보증금을 받는지 정리합니다. 법무법인 정서 인천사무소는 인천지방법원 앞 학익동에 있어 재판 기일과 기록 열람을 가까이에서 챙깁니다.
핵심 답변
집주인이 바뀌었는데 새 집주인이 돈이 없어 보여요.
바뀐 사실을 안 뒤 바로 이의를 제기하면 원래 집주인에게 보증금을 청구할 수 있다는 판례가 있습니다. 내용증명으로 이의 의사를 남기세요.
인천에서 임대인 변경 보증금 사건을 맡는 법원
- 민사 재판
- 인천지방법원 (인천 미추홀구 소성로163번길 17, 학익동)
- 소액사건
- 청구 금액 3,000만원 이하는 소액 단독재판부가 맡고, 강화군 주민은 인천지방법원 강화군법원도 이용할 수 있습니다.
- 가압류·강제집행
- 인천지방법원 신청과, 집행관사무소, 경매계
민사소송은 피고 주소지 법원이 기본이지만, 돈을 달라는 소송은 원고 주소지 법원에도, 부동산 사건은 부동산이 있는 곳 법원에도, 사고로 인한 손해배상은 사고가 난 곳 법원에도 낼 수 있습니다.
인천지방법원 북부지원(검단) 설치가 추진되고 있어, 문을 열면 서구·계양구·강화군 등 일부 지역의 관할이 바뀔 수 있습니다.
인천 임대인 변경 보증금, 무엇부터 확인해야 할까요
대항력이 있는 세입자가 사는 집이 팔리면 새 집주인이 임대인 지위를 그대로 이어받아 보증금 반환 의무를 집니다. 그런데 새 집주인이 돈이 없어 보이면, 세입자는 바로 이의를 제기해 승계를 거부하고 원래 집주인에게 보증금을 청구할 수 있다는 판례가 있습니다.
| 관련 법조문 | 내용 |
|---|---|
| 주택임대차보호법 제3조 제4항 | 임차주택의 양수인은 임대인 지위 승계 |
| 주택임대차보호법 제3조 제1항 | 주택 인도와 전입신고를 마치면 다음 날부터 제3자에게 대항력 |
| 판례 법리 | 임차인이 이의하면 승계를 거부하고 종전 임대인에게 청구 가능 |
임대인 변경 보증금 청구 요건·소멸시효·기간·필요 서류
| 구분 | 내용 |
|---|---|
| 청구 요건 | 대항력 있는 임대차와 소유권 이전 |
| 소멸시효·기간 | 보증금반환채권은 계약 종료일부터 10년(임차인이 계속 거주하면 진행 안 되는 경우 있음) |
| 필요 서류 | 등기부(소유권 이전), 계약서, 이의 통지 기록 |
임대인 변경 보증금 사건의 주요 쟁점
자동 승계
대항력이 있으면 새 집주인이 보증금 의무를 집니다.
승계 거부
소유권 이전 사실을 안 뒤 바로 이의해야 합니다.
전세사기 유형
바지 집주인에게 넘기는 수법에 주의합니다.
진행 순서
상담
계약서, 대화 기록, 송금 내역을 보고 청구할 수 있는 권리와 금액, 소멸시효를 먼저 확인합니다.
내용증명·증거 정리
상대에게 내용증명으로 지급을 요구하고, 소송에서 쓸 증거를 시간순으로 묶어 둡니다.
소 제기·가압류
상대 재산이 빠져나가지 않도록 가압류·가처분을 먼저 걸고, 소장이나 지급명령을 법원에 냅니다.
변론·조정
준비서면과 증거로 주장을 다투고, 법원 조정이나 화해권고로 판결 전에 끝내는 길도 함께 검토합니다.
판결·강제집행
판결이 나와도 상대가 갚지 않으면 재산명시, 압류·추심, 경매로 실제 돈을 받아냅니다.
인천 임대인 변경 보증금 자주 묻는 질문
새 집주인이 연락을 안 받아요.
등기부상 주소로 통지하고 임차권등기와 소송을 준비합니다.
계약이 끝나기 전에 미리 준비할 것이 있나요?
계약 만료 6개월 전부터 2개월 전 사이에 갱신하지 않겠다는 뜻을 문자나 내용증명으로 남겨 두세요. 그 기간에 아무 말이 없으면 같은 조건으로 묵시적으로 갱신되어 보증금 반환 시점이 늦어질 수 있습니다.
인천에 사는데 상대방이 다른 지역에 살면 어디에 소송을 내나요?
돈을 받을 사건이라면 돈을 받을 사람의 주소지에서 갚는 것이 원칙이라 인천지방법원에 낼 수 있는 경우가 많습니다. 다만 상대가 관할을 다투거나 사건 성격상 다른 법원이 맡아야 하면 옮겨질 수 있어, 소장을 내기 전에 관할부터 정리합니다.
담당 변호사
서고은 변호사
대한변호사협회 제34회 우수변호사상 수상
SBS 「모닝와이드」 출연 · 신종 사기 수법 해설
임대차·전세보증금 분야의 다른 사건
+ 30개 더 보기
많이 찾는 다른 분야
인천 임대인 변경 보증금 상담
기간이 지나기 전에 가진 자료부터 보여주세요.