인천민사변호사 · 임대차·전세보증금
인천 경매 넘어간 전셋집 변호사
경매 통지를 받은 세입자가 할 일을 정리합니다. 법무법인 정서 인천사무소는 인천지방법원 앞 학익동에 있어 재판 기일과 기록 열람을 가까이에서 챙깁니다.
핵심 답변
살고 있는 집이 경매에 넘어갔어요.
내 전입일과 확정일자가 최선순위 근저당보다 앞서는지 먼저 확인하고, 배당요구 종기 안에 배당요구를 하세요. 앞선다면 낙찰자에게 보증금을 받을 때까지 거주할 수 있습니다.
인천에서 경매 넘어간 전셋집 사건을 맡는 법원
- 민사 재판
- 인천지방법원 (인천 미추홀구 소성로163번길 17, 학익동)
- 소액사건
- 청구 금액 3,000만원 이하는 소액 단독재판부가 맡고, 강화군 주민은 인천지방법원 강화군법원도 이용할 수 있습니다.
- 가압류·강제집행
- 인천지방법원 신청과, 집행관사무소, 경매계
민사소송은 피고 주소지 법원이 기본이지만, 돈을 달라는 소송은 원고 주소지 법원에도, 부동산 사건은 부동산이 있는 곳 법원에도, 사고로 인한 손해배상은 사고가 난 곳 법원에도 낼 수 있습니다.
인천지방법원 북부지원(검단) 설치가 추진되고 있어, 문을 열면 서구·계양구·강화군 등 일부 지역의 관할이 바뀔 수 있습니다.
인천 경매 넘어간 전셋집, 무엇부터 확인해야 할까요
살고 있는 집이 경매에 넘어갔다면 먼저 내 대항력과 확정일자가 말소기준권리(최선순위 근저당 등)보다 앞서는지 확인합니다. 앞선다면 낙찰자에게 보증금을 받을 때까지 살 수 있고, 뒤라면 배당요구로 배당을 받아야 합니다. 어느 쪽이든 배당요구 종기 안에 배당요구를 하는 것이 안전합니다.
| 관련 법조문 | 내용 |
|---|---|
| 주택임대차보호법 제3조 제1항 | 주택 인도와 전입신고를 마치면 다음 날부터 제3자에게 대항력 |
| 주택임대차보호법 제3조의2 제2항 | 대항요건과 확정일자를 갖추면 경매·공매 시 후순위 권리자보다 우선변제 |
| 민사집행법 제84조, 제88조 | 배당요구 종기와 배당요구 |
| 민사집행법 제91조 | 말소기준권리 이후 권리 소멸 |
경매 넘어간 전셋집 청구 요건·소멸시효·기간·필요 서류
| 구분 | 내용 |
|---|---|
| 청구 요건 | 대항력·확정일자의 순위, 배당요구 |
| 소멸시효·기간 | 배당요구 종기까지 |
| 필요 서류 | 경매 통지서, 계약서, 주민등록 초본, 등기부, 배당요구 신청서 |
경매 넘어간 전셋집 사건의 주요 쟁점
말소기준권리
이보다 앞선 세입자는 낙찰자에게 대항할 수 있습니다.
배당요구 종기
놓치면 배당을 받지 못할 수 있습니다.
직접 낙찰
보증금 상계로 직접 낙찰받는 방법도 있습니다.
진행 순서
상담
계약서, 대화 기록, 송금 내역을 보고 청구할 수 있는 권리와 금액, 소멸시효를 먼저 확인합니다.
내용증명·증거 정리
상대에게 내용증명으로 지급을 요구하고, 소송에서 쓸 증거를 시간순으로 묶어 둡니다.
소 제기·가압류
상대 재산이 빠져나가지 않도록 가압류·가처분을 먼저 걸고, 소장이나 지급명령을 법원에 냅니다.
변론·조정
준비서면과 증거로 주장을 다투고, 법원 조정이나 화해권고로 판결 전에 끝내는 길도 함께 검토합니다.
판결·강제집행
판결이 나와도 상대가 갚지 않으면 재산명시, 압류·추심, 경매로 실제 돈을 받아냅니다.
인천 경매 넘어간 전셋집 자주 묻는 질문
배당이 부족하면 어떻게 하나요?
부족한 금액은 집주인에게 계속 청구할 수 있고, 다른 재산을 찾아 집행합니다.
계약이 끝나기 전에 미리 준비할 것이 있나요?
계약 만료 6개월 전부터 2개월 전 사이에 갱신하지 않겠다는 뜻을 문자나 내용증명으로 남겨 두세요. 그 기간에 아무 말이 없으면 같은 조건으로 묵시적으로 갱신되어 보증금 반환 시점이 늦어질 수 있습니다.
인천에 사는데 상대방이 다른 지역에 살면 어디에 소송을 내나요?
돈을 받을 사건이라면 돈을 받을 사람의 주소지에서 갚는 것이 원칙이라 인천지방법원에 낼 수 있는 경우가 많습니다. 다만 상대가 관할을 다투거나 사건 성격상 다른 법원이 맡아야 하면 옮겨질 수 있어, 소장을 내기 전에 관할부터 정리합니다.
담당 변호사
서고은 변호사
대한변호사협회 제34회 우수변호사상 수상
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